WEG-Reform verstehen: Was sich wirklich geändert hat und was Eigentümer jetzt beachten müssen

Kurz gesagt: Die WEG-Reform (seit 1. Dezember 2020, ergänzt im Oktober 2024) hat Eigentümergemeinschaften flexibler, transparenter und digitaler gemacht. Die wichtigsten Punkte: Beschlüsse brauchen nur noch die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen, ein Quorum gibt es nicht mehr. Versammlungen können online begleitet oder – seit 2024 – mit Dreiviertelmehrheit sogar ganz virtuell abgehalten werden. Umlaufbeschlüsse gehen per E-Mail. Bauliche Veränderungen wie Ladestationen, Barrierefreiheit, Glasfaser oder Balkonkraftwerke lassen sich leichter durchsetzen. Und der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Der Haken: Diese Rechte helfen nur, wenn die Eigentümer sie kennen und nutzen.

Seit der großen WEG-Reform im Dezember 2020 hat sich für Wohnungseigentümer viel verändert – und 2024 ist noch eine wichtige Neuerung dazugekommen. Das Ziel war, die Verwaltung von Eigentümergemeinschaften zu entlasten, Entscheidungen zu beschleunigen und die Gemeinschaft handlungsfähiger zu machen.

Was bedeutet das konkret im Alltag? Welche Rechte haben Eigentümer hinzugewonnen, und wo gelten neue Pflichten? Dieser Beitrag fasst die wichtigsten Änderungen verständlich zusammen – auf dem aktuellen Stand 2026.

Worum ging es bei der Reform?

Das modernisierte Wohnungseigentumsgesetz verfolgt vier Ziele: Entscheidungen einfacher treffen, Eigentümerrechte stärken, Verwalterpflichten klarer fassen und Modernisierungen erleichtern.

Die rechtliche Grundlage ist das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit dem 1. Dezember 2020. Es hat zahlreiche Paragrafen des WEG neu geordnet. 2024 kam ein zweites Gesetz hinzu, das vor allem virtuelle Versammlungen und Balkonkraftwerke betrifft – dazu unten mehr.

Eigentümerversammlung: flexibler und digitaler

Hier liegt eine der größten Veränderungen.

Längere Einladungsfrist. Die Frist beträgt jetzt mindestens drei Wochen statt früher zwei (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG). Eigentümer haben dadurch mehr Zeit, sich vorzubereiten.

Online-Teilnahme ist möglich. Seit 2020 kann die Gemeinschaft beschließen, dass Eigentümer online an einer Präsenzversammlung teilnehmen dürfen – die sogenannte hybride Versammlung (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Neu seit Oktober 2024: die rein virtuelle Versammlung. Inzwischen kann eine Versammlung auch vollständig ohne Präsenzort stattfinden. Dafür müssen die Eigentümer mit einer Dreiviertelmehrheit der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung für längstens drei Jahre virtuell abgehalten werden darf (§ 23 Abs. 1a WEG). Wichtig als Übergang: Wer einen solchen Beschluss vor 2028 fasst, muss bis einschließlich 2028 trotzdem mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung anbieten – es sei denn, alle verzichten einstimmig darauf (§ 48 Abs. 6 WEG).

Beschlussfähigkeit ohne Quorum. Früher war eine Versammlung nur beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten war. Dieses Quorum ist ersatzlos gestrichen. Heute ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung beschlussfähig; es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Gerade kleine Gemeinschaften können so handeln, auch wenn nicht alle erscheinen. Wie eine Versammlung sauber abläuft und welche Fehler man vermeidet, lesen Sie in unserem Beitrag Eigentümerversammlung: Ablauf, Rechte und typische Fehler.

Umlaufbeschlüsse: jetzt per E-Mail möglich

Früher mussten Umlaufbeschlüsse schriftlich (mit Unterschrift) erfolgen. Das war in der Praxis oft umständlich.

Seit der Reform genügt die Textform (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG) – die Zustimmung kann also per E-Mail oder über ein Portal erklärt werden. Grundsätzlich müssen weiterhin alle Eigentümer zustimmen (Allstimmigkeit). Es gibt aber eine wichtige Erleichterung: Die Gemeinschaft kann in einer Versammlung beschließen, dass für einen einzelnen, konkreten Gegenstand im anschließenden Umlaufverfahren schon die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG). Das ist praktisch, wenn ein Thema angekündigt war, aber – etwa weil noch Unterlagen fehlten – erst nach der Versammlung abschließend entschieden werden kann.

Bauliche Veränderungen: einfacher und individueller

Vor der Reform brauchte fast jede bauliche Veränderung die Zustimmung aller Eigentümer. Das führte oft zu Blockaden.

Heute genügt die einfache Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG). Zusätzlich gibt es die sogenannten privilegierten baulichen Veränderungen, die jeder Eigentümer auf eigene Kosten verlangen darf (§ 20 Abs. 2 WEG):

• Lade­infrastruktur für Elektroautos

• Barrierefreie Zugänge

• Maßnahmen zum Einbruchschutz

• Anschluss an das Glasfaser-/Telekommunikationsnetz

• Steckersolargeräte (Balkonkraftwerke) – neu aufgenommen seit Oktober 2024

Bei diesen Maßnahmen entscheidet die Gemeinschaft nicht mehr über das Ob, sondern nur noch über das Wie (zum Beispiel die Ausführung oder den genauen Ort). Ein Eigentümer, der eine Wallbox oder ein Balkonkraftwerk möchte, kann also nicht mehr pauschal abgewiesen werden – ein Gestattungsbeschluss ist aber weiterhin nötig.

Der Verwalter: klarere Befugnisse, mehr Kontrolle

Die Rolle des Verwalters ist seit der Reform deutlicher geregelt. In laufenden Angelegenheiten darf er eigenständig handeln, etwa kleinere Reparaturen beauftragen (§ 27 WEG). Für wesentliche Entscheidungen – größere Sanierungen, bedeutende Verträge – bleibt ein Beschluss der Eigentümer nötig.

Gestärkt wurden vor allem die Eigentümerrechte: Die Gemeinschaft kann den Verwalter jederzeit und ohne wichtigen Grund abberufen, es genügt die einfache Mehrheit; der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate später (§ 26 Abs. 3 WEG). Wie ein Wechsel und die Übergabe sauber ablaufen, haben wir im Beitrag Verwalterwechsel Schritt für Schritt beschrieben.

Neu ist außerdem der zertifizierte Verwalter: Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Eigentümer verlangen, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt (§ 26a WEG). Das ist das gesetzliche Mindestmaß; weiterführende Abschlüsse wie der Geprüfte Immobilienfachwirt (IHK) gelten ohnehin als gleichgestellt.

Finanzen und Transparenz: klar geregelt

Bei den Finanzen hat die Reform die Zuständigkeiten geschärft (§ 28 WEG): Der Verwalter stellt Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht auf. Die Eigentümer beschließen dabei nicht mehr die gesamte Abrechnung, sondern nur noch die Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse – die sogenannten Abrechnungsspitzen (§ 28 Abs. 2 WEG).

Der Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG) ist seit der Reform Pflicht: Er zeigt den Stand der Rücklagen und das wesentliche Vermögen der Gemeinschaft und ist jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen. Wie Sie eine Abrechnung Schritt für Schritt prüfen, erklären wir im Beitrag Jahresabrechnung in der WEG.

Auch das Einsichtsrecht ist klarer: Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG) – idealerweise digital, was Vertrauen schafft und Konflikte vermeidet.

Aus der Praxis: eine Gemeinschaft im Raum Stuttgart

Dieses Beispiel zeigt, wie eine einzige Reform-Regel eine Gemeinschaft spürbar handlungsfähiger machen kann.

Bei einer mittelgroßen Eigentümergemeinschaft im Raum Stuttgart wohnte nur ein kleiner Teil der Eigentümer selbst im Haus; die meisten Wohnungen waren vermietet, die Eigentümer also über die Region verstreut. Die Folge: Die Versammlungen waren oft schwach besucht, Entscheidungen zogen sich.

Wir haben deshalb die Online-Teilnahme eingeführt. Das Ergebnis war sofort spürbar. Eigentümer, die nicht vor Ort wohnen, konnten endlich ohne Anreise teilnehmen – niemand musste mehr ins Auto steigen oder früher Feierabend machen. Schön zu sehen war, dass auch die weniger technikaffinen Eigentümer mitkamen: Zwei Eigentümerinnen, die im Haus wohnen, setzten sich einfach gemeinsam vor einen Bildschirm und nahmen zu zweit teil – die eine half der anderen mit der Technik. Das klappte ohne Probleme.

Das Ergebnis: deutlich höhere Beteiligung, tragfähigere Beschlüsse, und nebenbei gesparte Kosten, weil kein Versammlungsraum mehr angemietet werden musste. Die Lehre: Viele der neuen Möglichkeiten kosten nichts außer einem Beschluss – man muss sie nur nutzen.

Häufige Fragen (FAQ)

Kann eine Eigentümerversammlung jetzt komplett online stattfinden? Ja. Seit Oktober 2024 können die Eigentümer mit Dreiviertelmehrheit beschließen, dass die Versammlung für bis zu drei Jahre rein virtuell stattfindet (§ 23 Abs. 1a WEG). Bis einschließlich 2028 muss in der Regel zusätzlich einmal jährlich eine Präsenzversammlung angeboten werden, sofern nicht alle einstimmig verzichten.

Ist eine Versammlung mit nur wenigen Teilnehmern beschlussfähig? Ja. Das frühere 50-Prozent-Quorum gibt es nicht mehr. Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig; es zählt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).

Kann man Beschlüsse per E-Mail fassen? Im Umlaufverfahren ja: Die Zustimmung kann in Textform, also per E-Mail, erfolgen (§ 23 Abs. 3 WEG). Grundsätzlich müssen alle Eigentümer zustimmen; für einen einzelnen Gegenstand kann die Gemeinschaft aber vorab beschließen, dass die Mehrheit genügt.

Darf ich als Eigentümer eine Ladestation oder ein Balkonkraftwerk verlangen? Ja. Beides zählt zu den privilegierten baulichen Veränderungen (§ 20 Abs. 2 WEG), Balkonkraftwerke seit Oktober 2024. Die Gemeinschaft kann das „Ob" nicht mehr pauschal ablehnen, sondern nur das „Wie" mitgestalten. Ein Gestattungsbeschluss ist weiterhin erforderlich.

Kann die Gemeinschaft den Verwalter einfach abberufen? Ja, jederzeit und ohne wichtigen Grund, mit einfacher Mehrheit (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate später.

Was muss der Verwalter seit der Reform finanziell vorlegen? Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und – neu – einen jährlichen Vermögensbericht (§ 28 WEG), der jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen ist. Beschlossen werden nur noch die Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall; Details hängen unter anderem von Ihrer Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ab.

Sie sind unsicher, welche der neuen Möglichkeiten für Ihre Gemeinschaft wirklich Sinn ergibt – virtuelle Versammlung, Umlaufbeschluss oder eine bauliche Maßnahme? Schreiben Sie uns kurz an info@schussental-immo.de oder über das Kontaktformular auf schussental-immo.de. Wir ordnen ein, was in Ihrer Situation praktisch hilft – ohne Fachchinesisch.

Autor: Lukas Oks · Inhaber der Schussental Immobilienverwaltung, Geprüfter Immobilienfachwirt (IHK) · WEG-Verwaltung für Eigentümergemeinschaften jeder Größe am Bodensee, im Allgäu sowie im Raum Ravensburg und Stuttgart. Aktualisiert: 15. Juni 2026