Eigentümerversammlung: Ablauf, Rechte und typische Fehler in kleinen und mittleren WEGs

Die Eigentümerversammlung ist das Herzstück jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Hier werden die wichtigsten Entscheidungen getroffen – von der Jahresabrechnung über Sanierungen bis hin zur Wahl des Verwalters.

Gerade in kleinen und mittleren WEGs (z. B. mit 2–20 Einheiten) ist die Versammlung oft familiär, aber nicht minder bedeutsam. Denn auch hier gelten die gleichen gesetzlichen Regeln wie in großen Gemeinschaften – und Fehler können teure Folgen haben.

Dieser Beitrag erklärt, wie eine Eigentümerversammlung abläuft, welche Rechte Eigentümer haben und wie Sie typische Stolperfallen vermeiden.

1. Gesetzliche Grundlage: Die Eigentümerversammlung nach § 24 WEG

Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Organ der WEG. Nach § 24 Abs. 1 WEG beruft der Verwalter die Versammlung mindestens einmal im Jahr ein.

Zweck ist es, über die Angelegenheiten der Gemeinschaft zu beraten und zu beschließen.

Wichtige Punkte aus dem Gesetz:

• Die Einladung muss rechtzeitig und ordnungsgemäß erfolgen (§ 24 Abs. 4 WEG).

• Es müssen alle Tagesordnungspunkte (TOPs) genannt werden, über die Beschlüsse gefasst werden sollen.

• Nur über ordnungsgemäß angekündigte Themen dürfen gültige Beschlüsse gefasst werden.

💡 Praxisbeispiel: Ein Verwalter lädt zur Eigentümerversammlung ein und fügt spontan den Punkt „Dachsanierung“ hinzu. Da der Punkt nicht in der Einladung stand, ist ein Beschluss hierzu anfechtbar (§ 23 Abs. 4 WEG).

2. Einladung und Fristen – was Eigentümer wissen sollten

Nach § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG muss die Einladung mindestens drei Wochen vor dem Termin erfolgen. Sie muss in Textform (also z. B. per E-Mail oder Brief) an alle Eigentümer verschickt werden.

Die Einladung enthält:

1. Ort, Datum und Uhrzeit

2. Tagesordnung mit allen Beschlusspunkten

3. Relevante Unterlagen (z. B. Abrechnung, Wirtschaftsplan, Angebote)

Tipp: In kleinen WEGs sollte die Einladung klar und verständlich formuliert sein – nicht zu juristisch, sondern praxisnah. So können alle Eigentümer aktiv mitreden.

Praxisbeispiel: In einer 4-Einheiten-WEG wird die Einladung nur 10 Tage vorher verschickt. Ein Eigentümer kann dadurch nicht teilnehmen und fechtet die Beschlüsse an. Das Gericht erklärt die Versammlung für formfehlerhaft – alle Beschlüsse sind unwirksam.

3. Der Ablauf einer Eigentümerversammlung – Schritt für Schritt

Eine gut strukturierte Versammlung sorgt für klare Entscheidungen und weniger Streit.

Typischer Ablauf:

1. Begrüßung und Eröffnung durch den Verwalter oder den Versammlungsleiter

2. Feststellung der Beschlussfähigkeit (§ 25 Abs. 3 WEG)→ In der Regel ist die Versammlung beschlussfähig, wenn mehr als 50 % der Miteigentumsanteile vertreten sind.

3. Genehmigung der Tagesordnung

4. Bericht über das vergangene Wirtschaftsjahr (z. B. Rücklagen, Ausgaben, Projekte)

5. Vorstellung und Beschluss über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG)

6. Beschluss über den Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG)

7. Verwalterwahl oder -entlastung (falls anstehend)

8. Beratung und Beschluss über weitere Themen (z. B. Instandsetzungen, Modernisierungen, Hausordnung)

9. Protokollierung der Beschlüsse

10. Schlusswort und Ausblick auf das nächste Jahr

💡 Tipp: Ein klarer, strukturierter Ablauf verhindert Diskussionen über Formalitäten und schafft Zeit für die wirklich wichtigen Themen.

4. Rechte der Eigentümer – Mitbestimmen, Einsehen, Anfechten

Jeder Eigentümer hat umfangreiche Rechte, die seine Mitbestimmung sichern.

a) Stimmrecht (§ 25 WEG)

In der Regel gilt das Kopfprinzip – jeder Eigentümer hat eine Stimme, unabhängig von der Anzahl seiner Wohnungen.

In der Gemeinschaftsordnung kann aber auch das Objektprinzip (eine Stimme pro Wohnung) oder das Wertprinzip(nach Miteigentumsanteilen) vereinbart sein.

b) Auskunfts- und Einsichtsrecht (§ 18 Abs. 4 WEG)

Jeder Eigentümer darf Einsicht in Verwaltungsunterlagen nehmen – etwa Rechnungen, Verträge oder Kontoauszüge.

c) Anfechtungsrecht (§ 44 WEG)

Fehlerhafte oder unrechtmäßige Beschlüsse können innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung beim Amtsgericht angefochten werden.

Praxisbeispiel:Eine Eigentümerin stellt fest, dass über den Wirtschaftsplan abgestimmt wurde, ohne dass ihr dieser vorlag. Sie fechtet den Beschluss erfolgreich an – die Versammlung war nicht ordnungsgemäß vorbereitet.

5. Typische Fehler in kleinen und mittleren WEGs – und wie Sie sie vermeiden

Gerade in kleinen Gemeinschaften, wo oft „alles unter sich“ geregelt wird, passieren häufig unbewusste Fehler.

1. Falsche oder verspätete Einladung

→ Immer mindestens 3 Wochen Frist und vollständige Tagesordnung beachten (§ 24 Abs. 4 WEG).

2. Unvollständige Beschlussvorlagen

→ Nur Themen, die in der Einladung stehen, dürfen beschlossen werden (§ 23 Abs. 4 WEG).

3. Kein ordentliches Protokoll

→ Nach § 24 Abs. 6 WEG muss über die Versammlung ein Beschlussprotokoll angefertigt werden. Es dient als rechtssicherer Nachweis.

4. Beschlüsse ohne Mehrheit

→ Immer auf korrekte Mehrheitsverhältnisse achten (§ 25 Abs. 2 WEG).

5. Fehlende Transparenz

→ In kleinen WEGs ist Vertrauen entscheidend – teilen Sie Zahlen, Entscheidungen und Belege offen mit allen Eigentümern.

💡 Tipp: Ein professioneller Buchhaltungsservice kann auch für kleine WEGs die Basis schaffen, damit Zahlen und Beschlüsse nachvollziehbar bleiben.

6. Virtuelle oder hybride Eigentümerversammlungen – erlaubt und sinnvoll?

Seit der WEG-Reform 2020 dürfen Eigentümerversammlungen auch online durchgeführt werden – sofern die Gemeinschaft dies zuvor per Beschluss erlaubt (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Gerade bei kleinen WEGs ist das praktisch, wenn Eigentümer an verschiedenen Orten wohnen.

Praxisbeispiel: Eine 5-Einheiten-WEG beschließt, die Versammlung künftig hybrid (vor Ort & online) durchzuführen. Dadurch können alle Eigentümer flexibel teilnehmen – die Beschlussfassung bleibt rechtssicher.

💡 Tipp: Protokoll und Beschlussdokumente sollten digital archiviert werden, um spätere Nachweise zu erleichtern.

7. Nach der Versammlung: Protokoll, Beschlüsse und Umsetzung

Nach § 24 Abs. 6 WEG muss der Verwalter ein Protokoll über die Versammlung führen.Dieses enthält:

• Datum, Ort, Teilnehmer

• Feststellung der Beschlussfähigkeit

• Wortlaut aller gefassten Beschlüsse

• Unterschrift des Versammlungsleiters und eines Eigentümers

Das Protokoll sollte zeitnah an alle Eigentümer versendet werden – idealerweise innerhalb von zwei Wochen.

💡 Tipp: Eine professionelle Nachbereitung (inkl. Beschluss-Sammlung und Aufgabenliste) sorgt dafür, dass gefasste Beschlüsse auch wirklich umgesetzt werden.

Fazit – Gute Vorbereitung schafft klare Entscheidungen

Die Eigentümerversammlung ist mehr als nur ein Pflichttermin – sie ist das zentrale Steuerungsinstrument der Gemeinschaft.

Wer sie gut vorbereitet, strukturiert leitet und korrekt dokumentiert, schafft Vertrauen, Transparenz und Stabilität – besonders in kleinen und mittleren WEGs, wo Kommunikation und Klarheit entscheidend sind.

💬 Kurz gesagt:Eine gut geführte Eigentümerversammlung bedeutet weniger Streit, klare Ergebnisse und eine zufriedene Gemeinschaft.