WEG-Reform verstehen: Was sich wirklich geändert hat und was Eigentümer jetzt beachten müssen

Seit der großen WEG-Reform im Dezember 2020 hat sich für Wohnungseigentümer vieles verändert.Die Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) sollte Verwalter entlasten, Entscheidungen beschleunigen und Eigentümergemeinschaften handlungsfähiger machen.

Doch was bedeutet das konkret im Alltag?Welche Rechte haben Eigentümer hinzugewonnen – und wo gelten neue Pflichten?

In diesem Artikel zeigen wir alle wichtigen Änderungen der WEG-Reform, leicht verständlich und mit Beispielen aus der Praxis.

1. Ziel der WEG-Reform – mehr Flexibilität, Transparenz und Digitalisierung

Das neue Wohnungseigentumsgesetz (gültig seit 1. Dezember 2020) sollte die Verwaltung von Eigentümergemeinschaften vereinfachen und sie moderner und digitaler machen.

Die Kernziele waren:

• Entscheidungen einfacher und schneller treffen können

• Eigentümerrechte stärken

• Verwalterpflichten klarer definieren

• Modernisierungen und energetische Sanierungen erleichtern

Gesetzliche Grundlage: Die Änderungen wurden im Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) beschlossen und betreffen zahlreiche Paragraphen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

2. Eigentümerversammlung: Mehr Flexibilität und digitale Möglichkeiten

Eine der größten Änderungen betrifft die Durchführung und Beschlussfassung in Eigentümerversammlungen.

🔹 Einladung und Frist

• Früher: 2 Wochen Einladungsfrist

• Jetzt: 3 Wochen Frist (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG)→ Eigentümer haben mehr Zeit, sich vorzubereiten.

🔹 Versammlung auch online möglich

Erstmals erlaubt das Gesetz Online-Eigentümerversammlungen, wenn die Gemeinschaft das beschließt (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG).

💡 Praxisbeispiel: Eine 5-Einheiten-WEG hält ihre jährliche Versammlung per Videokonferenz ab. Das spart Kosten und Zeit – ein Beschluss über die Online-Form wurde zuvor rechtskräftig gefasst.

🔹 Beschlussfähigkeit vereinfacht

• Früher: Beschlussfähig nur, wenn mehr als 50 % der Miteigentumsanteile vertreten waren.

• Jetzt: Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig (§ 25 Abs. 3 WEG).

➡️ Damit können auch kleine Gemeinschaften Entscheidungen treffen, selbst wenn nicht alle erscheinen – das erhöht die Handlungsfähigkeit enorm.

3. Umlaufbeschlüsse – jetzt auch per E-Mail oder WhatsApp möglich

Früher mussten Umlaufbeschlüsse schriftlich und einstimmig erfolgen.Das war in der Praxis oft schwierig.

Neu seit der Reform:Nach § 23 Abs. 3 WEG dürfen Umlaufbeschlüsse nun auch elektronisch (z. B. per E-Mail, WhatsApp oder Online-Tool) erfolgen.Die Einstimmigkeit bleibt zwar weiterhin Voraussetzung – aber die Form ist deutlich einfacher.

💡 Praxisbeispiel: In einer kleinen 3er-WEG wird kurzfristig entschieden, einen Handwerker für die Dachreparatur zu beauftragen. Die Eigentümer stimmen per E-Mail zu – der Beschluss ist gültig.

4. Bauliche Veränderungen: Einfacher und individueller

Vor der Reform war jede bauliche Veränderung – etwa der Einbau eines Balkons oder einer Ladestation – nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich. Das führte oft zu Blockaden.

Neu nach § 20 WEG: Bauliche Veränderungen können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

Zusätzlich gibt es sogenannte „privilegierte bauliche Veränderungen“, die jeder Eigentümer auf eigene Kosten verlangen darf. Dazu gehören:

• Ladeinfrastruktur für Elektroautos

• Maßnahmen zum Einbruchschutz

• Barrierefreie Zugänge

• Anschluss an Telekommunikationsnetze (z. B. Glasfaser)

💡 Praxisbeispiel: Ein Eigentümer möchte eine E-Ladestation in der Tiefgarage installieren. Die WEG kann den Einbau nicht mehr pauschal ablehnen, sondern nur noch über die Ausgestaltung (z. B. Leitungsführung) mitentscheiden.

➡️ So wird Modernisierung endlich praktikabel und zukunftsorientiert.

5. Verwaltung: Mehr Rechte – aber auch mehr Kontrolle

Auch die Rolle des Verwalters wurde durch die WEG-Reform neu geregelt.Er ist jetzt gesetzlich klarer definiert und kann eigenständiger handeln – aber nur im Rahmen seiner Befugnisse.

📘 Gesetzliche Grundlage:Nach § 27 WEG darf der Verwalter in laufenden Angelegenheiten selbständig handeln, z. B. Reparaturen beauftragen oder Versicherungen abschließen.

Für wesentliche Entscheidungen (z. B. größere Sanierungen oder Verträge) bleibt aber ein Beschluss der Eigentümer erforderlich.

Neue Pflicht zur Verwalterbestellung (§ 26 WEG):

• Die Gemeinschaft muss einen Verwalter bestellen.

• Eigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen, auch ohne wichtigen Grund – allerdings mit Beschlussmehrheit.

💡 Praxisbeispiel: Eine WEG ist mit der bisherigen Verwaltung unzufrieden. Früher war eine Abberufung nur mit „wichtigem Grund“ möglich. Heute genügt die einfache Mehrheit – das stärkt die Eigentümerrechte.

6. Einsichtsrecht und Transparenz – Eigentümer dürfen mehr wissen

Vor der Reform war die Einsicht in Unterlagen oft umständlich oder gar nicht geregelt.Jetzt ist das klar formuliert:

§ 18 Abs. 4 WEG:Jeder Eigentümer hat jederzeit Anspruch auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen – digital oder physisch.

💡 Tipp aus der Praxis: Ein moderner Verwaltungsservice stellt Abrechnungen, Kontenstände und Beschlüsse online bereit. Das schafft Transparenz, stärkt das Vertrauen und reduziert Konflikte in der Gemeinschaft.

7. Wirtschaftspläne und Abrechnungen – klare Zuständigkeit

Die WEG-Reform legt besonderen Wert auf verbindliche Finanzen.

📘 § 28 WEG:

• Der Verwalter muss Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Rücklagenübersicht aufstellen.

• Die Eigentümer beschließen diese in der Versammlung.

💡 Praxisbeispiel:In einer kleinen WEG gibt es Unsicherheit, wer für die Abrechnung verantwortlich ist. Der Gesetzgeber hat das klargestellt: Der Verwalter erstellt, die Eigentümer genehmigen.

➡️ So ist die rechtssichere Buchhaltung der Gemeinschaft gewährleistet.

8. Fazit – Mehr Handlungsspielraum, mehr Verantwortung

Die WEG-Reform hat die Verwaltung und Entscheidungsfindung in Eigentümergemeinschaften deutlich vereinfacht. Gleichzeitig verlangt sie mehr Transparenz, Mitwirkung und Verantwortungsbewusstsein von allen Beteiligten.

💬 Kurz gesagt:

Die neue WEG stärkt die Gemeinschaft – aber nur, wenn Eigentümer ihre neuen Rechte kennen und aktiv nutzen.

Wer rechtzeitig informiert ist, Beschlüsse klar fasst und die Kommunikation offen hält, sorgt für eine moderne, handlungsfähige und harmonische Eigentümergemeinschaft.