Eigentümerversammlung der WEG: Ablauf, Rechte und die häufigsten Fehler

Kurz gesagt: Der Verwalter lädt mindestens einmal im Jahr ein – in Textform, mit einer Frist von drei Wochen und einer Tagesordnung, in der jeder Beschlusspunkt benannt ist (§ 24 WEG). Wirksam beschlossen werden kann nur über Punkte, die in der Einladung bezeichnet sind (§ 23 Abs. 2 WEG). Seit der WEG-Reform 2020 gibt es kein Mindestquorum mehr: Die Versammlung ist beschlussfähig, egal wie viele kommen, und Beschlüsse fallen mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Das Wichtigste, das viele falsch machen: Einen fehlerhaften Beschluss kippt man nur durch eine fristgerechte Anfechtungsklage beim Amtsgericht – innerhalb eines Monats (§ 45 WEG). Ein Protestbrief an die anderen Eigentümer reicht nicht.

Die Eigentümerversammlung ist das Herzstück jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier werden die wichtigen Entscheidungen getroffen – von der Jahresabrechnung über Sanierungen bis zur Bestellung des Verwalters. Und hier entscheidet sich, ob diese Beschlüsse später halten oder anfechtbar sind. Dieser Beitrag erklärt, wie eine Versammlung abläuft, welche Rechte Sie als Eigentümer darin haben und welche Fehler am häufigsten passieren – mit dem aktuellen Rechtsstand nach der Reform.

Wer lädt ein, wie oft und mit welcher Frist?

Einberufen wird die Versammlung durch den Verwalter, und zwar mindestens einmal jährlich (§ 24 Abs. 1 WEG). Daneben muss er einberufen, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer das in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt (§ 24 Abs. 2 WEG). Reagiert der Verwalter nicht oder gibt es keinen, darf der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats einladen (§ 24 Abs. 3 WEG).

Die Einladung muss in Textform erfolgen – per Brief oder E-Mail genügt – und alle Eigentümer erreichen. Die Frist beträgt mindestens drei Wochen vor dem Termin (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG). Nur in dringenden Fällen darf sie kürzer sein. In der Praxis lohnt es sich, eher früher einzuladen – gerade wenn Feiertage oder Urlaubszeiten dazwischenliegen –, auch wenn das gesetzlich nicht verlangt ist.

Was muss in Einladung und Tagesordnung stehen?

Entscheidend für die Wirksamkeit jedes Beschlusses ist, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Das heißt: Über einen Punkt, der nicht in der Tagesordnung stand, darf in der Versammlung kein gültiger Beschluss gefasst werden. Die Tagesordnungspunkte müssen außerdem so klar benannt sein, dass jeder Eigentümer versteht, worüber entschieden wird, und sich vorbereiten kann. Ist ein Punkt zu vage formuliert, ist ein darauf gefasster Beschluss anfechtbar – mit dem Argument, man habe sich nicht vorbereiten können.

Eine Ausnahme gibt es: Sind ausnahmslos alle Eigentümer anwesend oder vertreten und widerspricht niemand der Behandlung, kann der Einberufungsmangel geheilt werden (so der Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.03.2022, V ZR 77/21). Verlassen sollte man sich darauf aber nicht.

So bereiten wir das vor (und so vermeiden Sie Ärger): Gerade wenn viele oder schwierige Punkte anstehen – etwa eine Sanierung oder eine Sache, bei der es Richtung Schadensersatz oder Gericht gehen könnte –, legen wir der Einladung eine Anlage bei: zu jedem wichtigen Tagesordnungspunkt eine kurze Erläuterung und gleich den vollständigen, vorbereiteten Beschlusstext. So hören die Eigentümer den genauen Wortlaut nicht zum ersten Mal in der Versammlung, sondern haben ihn drei Wochen vorher schwarz auf weiß und können sich eine Meinung bilden. Das ist keine gesetzliche Pflicht – aber es holt die Eigentümer ab (die meisten sind keine Juristen) und senkt das Anfechtungsrisiko deutlich. Ein zweiter Hebel: Hat ein Eigentümer viele Punkte zur Tagesordnung beantragt, klären wir vorab im Telefonat, was sich davon schon im Vorfeld erledigen lässt. Das hält die Versammlung schlank und sachlich.

Der Ablauf einer Eigentümerversammlung

Ein klarer Ablauf sorgt für saubere Entscheidungen und weniger Streit. Typischerweise läuft eine Versammlung so:

1. Begrüßung und Eröffnung durch den Verwalter oder Versammlungsleiter, Feststellung der anwesenden und vertretenen Eigentümer (ein Mindestquorum gibt es nicht mehr).

2. Beschluss über die Tagesordnung und den Ablauf.

3. Bericht über das vergangene Wirtschaftsjahr (Projekte, Rücklage, offene Punkte).

4. Beschluss über die Jahresabrechnung – genauer: über die Nachzahlungen oder die Anpassung der Vorschüsse, die sogenannten Abrechnungsspitzen (§ 28 Abs. 2 WEG).

5. Beschluss über die Vorschüsse auf Basis des Wirtschaftsplans für das laufende Jahr (§ 28 Abs. 1 WEG).

6. Bestellung, Wiederbestellung oder Abberufung des Verwalters und gegebenenfalls Entlastung.

7. Weitere Beschlüsse: Erhaltung, Modernisierung, Hausordnung, einzelne Aufträge.

8. Protokollierung der gefassten Beschlüsse.

Nicht jede Kleinigkeit gehört übrigens in die Versammlung: Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung ohne erhebliche Verpflichtungen sowie eilige Maßnahmen zur Abwendung eines Nachteils darf der Verwalter ohne Beschluss veranlassen (§ 27 Abs. 1 WEG) – etwa eine dringende Reparatur bei einem Wasserschaden. Größere Vorhaben mit erheblichen Kosten gehören dagegen vor die Versammlung, auch wenn sie „nur" den alten Zustand wiederherstellen.

Welche Rechte haben Sie als Eigentümer?

In der Versammlung sind Sie nicht Zuschauer, sondern Mitentscheider. Ihre wichtigsten Rechte:

• Stimmrecht: Gesetzlicher Regelfall ist das Kopfprinzip – jeder Eigentümer hat eine Stimme, unabhängig von der Zahl seiner Wohnungen (§ 25 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann aber das Objektprinzip (eine Stimme je Einheit) oder das Wertprinzip (nach Miteigentumsanteilen) vorsehen. Prüfen Sie, was bei Ihnen gilt.

• Rede- und Antragsrecht: Sie dürfen sich äußern und Anträge stellen. Damit über ein eigenes Anliegen abgestimmt wird, muss es allerdings rechtzeitig als Tagesordnungspunkt angekündigt sein.

• Einsichtsrecht: Jeder Eigentümer darf die Verwaltungsunterlagen einsehen – Abrechnungen, Verträge, Kontoauszüge (§ 18 Abs. 4 WEG).

• Anfechtungsrecht: Einen fehlerhaften Beschluss können Sie gerichtlich überprüfen lassen – dazu unten mehr, denn hier passieren die teuersten Irrtümer.

  
  

Beschlussfähigkeit und Mehrheiten – was seit der Reform gilt

Hier hat sich das Wichtigste geändert, und in vielen älteren Ratgebern steht es noch falsch: Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 gibt es kein Mindestquorum mehr. Die frühere Regel, dass mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein muss, ist abgeschafft. Die Versammlung ist heute beschlussfähig, sobald auch nur ein Eigentümer anwesend oder vertreten ist. Normale Beschlüsse fallen mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).

Das ist praktisch und gefährlich zugleich: Praktisch, weil eine Versammlung nicht mehr an mangelnder Beteiligung scheitert. Gefährlich, weil eine kleine, zufällige Mehrheit weitreichende Beschlüsse fassen kann. Wer mitreden will, sollte also teilnehmen oder eine Vollmacht erteilen.

Für einzelne Themen gelten höhere Hürden – etwa der Beschluss, künftig rein virtuelle Versammlungen zuzulassen (Dreiviertelmehrheit). Was die Reform sonst rund um Online- und Hybrid-Versammlungen geändert hat, lesen Sie kompakt in unserem Beitrag WEG-Reform verstehen.

Nach der Versammlung: Protokoll und Beschluss-Sammlung

Über die gefassten Beschlüsse muss eine Niederschrift erstellt werden (§ 24 Abs. 6 WEG). Sie ist von der Versammlungsleitung und einem Eigentümer zu unterschreiben – und, falls ein Verwaltungsbeirat besteht, zusätzlich von dessen Vorsitzendem oder Vertreter. Die Niederschrift ist der entscheidende Nachweis im Streitfall, deshalb sollte der Wortlaut jedes Beschlusses dort glasklar und einzeln festgehalten sein. Zusätzlich führt der Verwalter eine fortlaufende Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG), in der alle geltenden Beschlüsse nachvollziehbar abgelegt sind. Versenden Sie das Protokoll zeitnah an alle Eigentümer.

Die häufigsten Fehler – und wie Sie sie vermeiden

1. Verspätete oder unvollständige Einladung. Drei-Wochen-Frist und vollständige Tagesordnung einhalten (§ 24 Abs. 4 WEG). Ein Eigentümer, der zu spät eingeladen wird, kann die Beschlüsse zu Fall bringen.

2. Zu vage Tagesordnungspunkte. Wenn aus dem Punkt nicht hervorgeht, worüber konkret entschieden wird, ist der Beschluss anfechtbar. Lieber präzise formulieren und Unterlagen beilegen.

3. Beschluss über einen nicht angekündigten Punkt. Was nicht in der Einladung stand, darf zwar besprochen, aber nicht wirksam beschlossen werden (§ 23 Abs. 2 WEG).

4. Unklare Beschlussformulierung im Protokoll. Ein Beschluss braucht einen klaren, eindeutigen Wortlaut – kein nachträgliches „dazu wurde noch dies und das erwähnt". Wer Diskussionspunkte und Beschlüsse vermischt, schafft Streit über das, was eigentlich gilt.

5. Der teuerste Irrtum: „Anfechtung" per Brief. Dazu der folgende Praxisfall.

   
   

Aus der Praxis: Warum ein Protestbrief keine Anfechtung ist

Der häufigste und folgenreichste Irrtum, den wir erleben, betrifft die Anfechtung – und er kostet Eigentümer regelmäßig ihr Recht.

In einer Gemeinschaft, die wir später kennengelernt haben, gab es nach dem Ausscheiden des alten Verwalters eine Zeit ohne Verwaltung. Die Eigentümer beriefen selbst eine Versammlung ein und hielten sie kurzerhand recht formlos ab. Ein Eigentümer war mit den dort gefassten Beschlüssen nicht einverstanden und schrieb den anderen, dass er das „nicht akzeptiere". Damit hielt er die Sache für erledigt. War sie aber nicht: Ein solcher Brief hat rechtlich keine Wirkung.

Denn ein Beschluss gilt, sobald er gefasst ist – auch wenn beim Zustandekommen etwas schieflief. Angreifen lässt er sich nur auf einem einzigen Weg: durch eine

Anfechtungsklage beim Amtsgericht, innerhalb eines Monats nach der Versammlung (§ 45 WEG). Die Frist beginnt mit dem Tag der Beschlussfassung – nicht erst, wenn das Protokoll ankommt. Wird sie versäumt, ist der Beschluss bestandskräftig, selbst wenn er objektiv fehlerhaft war. Der Eigentümer hatte also gegen etwas protestiert, das längst galt – und die einzige Frist, die zählte, verstreichen lassen.

Die Lehre daraus ist einfach: Wenn Sie einen Beschluss für rechtswidrig halten, zählt nicht die Empörung, sondern der Kalender. Prüfen Sie das Protokoll sofort, und holen Sie bei ernsten Punkten rechtzeitig – also innerhalb des Monats – anwaltlichen Rat. Alles andere verpufft. (Anders liegt es nur bei nichtigen Beschlüssen, die von vornherein unwirksam sind; das ist aber die seltene Ausnahme.)

Häufige Fragen (FAQ)

Wer darf zur Eigentümerversammlung einladen? In erster Linie der Verwalter (§ 24 Abs. 1 WEG). Verlangen mehr als ein Viertel der Eigentümer das in Textform, muss er einberufen (§ 24 Abs. 2). Reagiert er nicht oder gibt es keinen Verwalter, darf der Beiratsvorsitzende einladen (§ 24 Abs. 3).

Welche Frist gilt für die Einladung? Mindestens drei Wochen vor dem Termin, in Textform mit vollständiger Tagesordnung (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG). Kürzer ist nur in dringenden Fällen zulässig.

Kann über einen Punkt beschlossen werden, der nicht in der Einladung stand? Nein. Wirksame Beschlüsse sind nur zu Punkten möglich, die bei der Einberufung bezeichnet waren (§ 23 Abs. 2 WEG). Eine Heilung gibt es nur, wenn alle Eigentümer anwesend oder vertreten sind und niemand widerspricht.

Ist die Versammlung beschlussfähig, wenn nur wenige kommen? Ja. Seit der Reform 2020 gibt es kein Mindestquorum mehr – die Versammlung ist beschlussfähig, sobald ein Eigentümer anwesend oder vertreten ist; entschieden wird mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Umso wichtiger ist es, teilzunehmen oder eine Vollmacht zu erteilen.

Wie fechte ich einen fehlerhaften Beschluss richtig an? Nur durch eine Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht, innerhalb eines Monats nach der Versammlung; die Begründung folgt binnen zwei Monaten (§ 45 WEG). Die Klage kann auch ohne Anwalt erhoben werden – je nach Schwierigkeit des Falls ist anwaltliche Hilfe aber sinnvoll. Ein formloser Widerspruch oder Brief an die anderen Eigentümer hat keine rechtliche Wirkung.

Muss über jede Maßnahme ein Beschluss gefasst werden? Nein. Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung ohne erhebliche Verpflichtungen sowie eilige Maßnahmen darf der Verwalter selbst veranlassen (§ 27 Abs. 1 WEG). Größere, kostenintensive Vorhaben gehören in die Versammlung.

Was muss im Protokoll stehen? Der Wortlaut der gefassten Beschlüsse, unterschrieben von der Versammlungsleitung, einem Eigentümer und – falls vorhanden – dem Beiratsvorsitzenden (§ 24 Abs. 6 WEG). Geltende Beschlüsse kommen zusätzlich in die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7).

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall; Details hängen unter anderem von Ihrer Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ab.

Steht bei Ihnen eine schwierige Versammlung an – oder zweifeln Sie, ob ein Beschluss in Ihrer WEG sauber zustande gekommen ist? Schreiben Sie uns kurz Ihren Fall an info@schussental-immo.de oder über das Kontaktformular auf schussental-immo.de. Wir sagen Ihnen ehrlich, wie Sie vorgehen sollten – und bereiten Versammlungen so vor, dass die Beschlüsse am Ende auch halten. Wie wir Verwaltungen mit unklaren Beschlüssen oder fehlenden Abrechnungen wieder in geordnete Bahnen bringen, lesen Sie auch in unseren Beiträgen zum Verwalterwechsel und zur Jahresabrechnung.

Autor: Lukas Oks · Inhaber der Schussental Immobilienverwaltung, geprüfter Immobilienfachwirt (IHK) · Veröffentlicht: 27. August 2025 · Zuletzt aktualisiert: 15. Juni 2026