Welche Pflichten hat ein Wohnungseigentümer in der WEG?

Kurz gesagt: Wer eine Eigentumswohnung besitzt, hat nicht nur Rechte, sondern vier zentrale Pflichten gegenüber der Gemeinschaft: das beschlossene Hausgeld pünktlich zahlen, sich an Gesetz, Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse halten, Rücksicht auf die übrigen Eigentümer nehmen und notwendige Maßnahmen am Gebäude dulden – bis hin zum Zutritt von Handwerkern. Diese Pflichten gelten unabhängig davon, ob die Wohnung selbst genutzt, vermietet wird oder leer steht. Wer sie kennt, vermeidet die häufigsten und teuersten Konflikte in der Eigentümergemeinschaft.

Viele Käufer einer Eigentumswohnung denken zuerst an das, was sie dürfen: bewohnen, vermieten, gestalten. Das ist verständlich – und richtig. Aber mit dem Eintrag ins Grundbuch übernehmen Sie zugleich klar umrissene Pflichten gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Diese Pflichten sind kein Kleingedrucktes, sondern die Grundlage dafür, dass ein Mehrparteienhaus überhaupt funktioniert. In der Praxis entstehen die meisten Streitigkeiten nicht aus bösem Willen, sondern daraus, dass eine dieser Pflichten unterschätzt wurde.

Dieser Beitrag ordnet die wichtigsten Pflichten nach aktuellem Recht (Wohnungseigentumsgesetz in der seit der Reform vom 1. Dezember 2020 geltenden Fassung, Stand 2026). Er ist das Gegenstück zu unserem Ratgeber über die Pflichten der Verwaltung – denn eine Gemeinschaft trägt sich nur, wenn beide Seiten ihren Teil leisten.

Pflicht 1: Das Hausgeld pünktlich zahlen

Die wichtigste und praktisch häufigste Pflicht ist die Zahlung des Hausgeldes. Jeder Eigentümer trägt die Kosten der Gemeinschaft – Verwaltung, Versicherung, gemeinschaftlicher Gebrauch, Instandhaltung – nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 2 WEG). Die konkrete Zahlungspflicht entsteht dabei nicht direkt aus dem Gesetz, sondern aus dem Beschluss der Gemeinschaft über die Vorschüsse, dem ein vom Verwalter aufgestellter Wirtschaftsplan zugrunde liegt (§ 28 Abs. 1 WEG).

Drei Punkte werden in der Praxis regelmäßig übersehen:

Erstens gilt die Zahlungspflicht auch bei Leerstand. Wer seine Wohnung nicht nutzt, spart kein Hausgeld – die laufenden Kosten der Gemeinschaft fallen unabhängig von der Nutzung an.

Zweitens darf das Hausgeld nicht eigenmächtig einbehalten werden, auch wenn man mit der Verwaltung unzufrieden ist. Der Bundesgerichtshof hat das im Urteil vom 14. November 2025 (V ZR 190/24) noch einmal sehr deutlich bestätigt: Selbst wenn jahrelang keine Jahresabrechnungen erstellt wurden, besteht kein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorschüssen. Wer sich gegen einen Beschluss wehren will, muss den ordentlichen Weg gehen – nicht die Zahlung verweigern.

Drittens kann die Gemeinschaft bei größeren, ungeplanten Ausgaben eine Sonderumlage beschließen. Auch diese ist nach Beschlussfassung für jeden Eigentümer verbindlich.

Pflicht 2: Gesetz, Vereinbarungen und Beschlüsse einhalten

Jeder Eigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, die Vereinbarungen und die Beschlüsse einzuhalten (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Das klingt selbstverständlich, hat aber eine wichtige Konsequenz: Ein Beschluss bindet auch denjenigen, der dagegen gestimmt hat.

Sind Sie der Meinung, ein Beschluss sei rechtswidrig, hilft Ignorieren nicht weiter. Der einzige Weg ist die fristgerechte Anfechtung. Bis ein Gericht den Beschluss für ungültig erklärt, gilt er und ist umzusetzen. Zu den maßgeblichen Regelungen gehören neben dem Gesetz auch die individuelle Gemeinschaftsordnung (oft Teil der Teilungserklärung) und die Hausordnung – etwa zu Ruhezeiten, zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen oder zur Tierhaltung.

Wer vermietet, gibt diese Pflichten nicht ab: Der Eigentümer muss seinen Mieter vertraglich auf die Hausordnung verpflichten. Hält sich der Mieter nicht daran, bleibt der Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft verantwortlich.

Pflicht 3: Rücksicht nehmen – das Sondereigentum endet an der Nachbarwand

Im eigenen Sondereigentum dürfen Sie grundsätzlich nach Belieben verfahren: bewohnen, vermieten, nutzen (§ 13 Abs. 1 WEG). Diese Freiheit endet aber dort, wo andere mehr als unvermeidlich beeinträchtigt werden. Jeder Eigentümer ist verpflichtet, das Sondereigentum der übrigen Eigentümer und das Gemeinschaftseigentum nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG).

Praktisch bedeutet das eine Pflicht zur Rücksichtnahme, ähnlich wie unter Mietern: Lärm, Gerüche oder eine störende Tierhaltung sind die klassischen Reibungspunkte. Wo die Grenze genau liegt, regeln das Gesetz und die Hausordnung im Einzelfall. Wichtig ist die Logik dahinter: Ein gewisses Maß an gegenseitiger Beeinträchtigung ist im Mehrparteienhaus normal und hinzunehmen – erst was darüber hinausgeht, ist ein Rechtsverstoß.

Eine zweite Seite der Rücksichtnahme betrifft das Erscheinungsbild und die Substanz: Wer sein Sondereigentum verwahrlosen lässt und dadurch der Gemeinschaft oder den Nachbarn Schaden zufügt, verletzt seine Pflichten und kann schadenersatzpflichtig werden.

Pflicht 4: Notwendige Maßnahmen am Gebäude dulden

Die vierte Pflicht wird am häufigsten unterschätzt: die Duldungspflicht. Jeder Eigentümer muss das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen dulden, wenn diese auf Vereinbarungen oder Beschlüssen beruhen – oder wenn ihm auch ohne solche kein über das unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil entsteht (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG).

Das ist der Grund, warum Sie Handwerker in die Wohnung lassen müssen, wenn etwa eine gemeinschaftliche Steigleitung saniert wird, die nur durch Ihre Wohnung zugänglich ist. Sie können den Zutritt nicht mit dem Hinweis verweigern, es handle sich um Ihr privates Sondereigentum. Eine notwendige Erhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum geht hier vor.

Damit das fair bleibt, sieht das Gesetz einen Ausgleich vor: Geht eine geduldete Einwirkung über das zumutbare Maß hinaus, kann der betroffene Eigentümer einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen (§ 14 Abs. 3 WEG). Die Pflicht zu dulden und der Anspruch auf Ausgleich gehören also zusammen.

Pflicht 5: An der Verwaltung mitwirken

Eine Eigentümergemeinschaft ist auf Mitwirkung angewiesen. Auch wenn es keine starre gesetzliche „Anwesenheitspflicht" gibt, ist die Teilnahme an der Eigentümerversammlung praktisch eine Obliegenheit: Hier werden die Beschlüsse gefasst, die anschließend alle binden – einschließlich des Wirtschaftsplans und damit Ihres Hausgeldes. Wer nicht teilnimmt, überlässt diese Entscheidungen den anderen.

Dazu gehört auch, der Verwaltung aktuelle Kontaktdaten und einen Zustellweg mitzuteilen, damit Einladungen und wichtige Informationen ankommen. Verkaufen Sie Ihre Wohnung, sollten Sie den Eigentümerwechsel zügig melden – sonst gehen Forderungen und Einladungen weiter an Sie.

Was passiert, wenn ein Eigentümer seine Pflichten dauerhaft verletzt?

Die Gemeinschaft ist Pflichtverstößen nicht hilflos ausgeliefert. Sie kann Hausgeldrückstände gerichtlich einfordern und notfalls die Zwangsvollstreckung in die Wohnung betreiben. Bei schweren, wiederholten Verstößen sieht das Gesetz als letztes Mittel sogar die Entziehung des Wohnungseigentums vor (§ 17 WEG) – ein seltener, aber realer Hebel gegen den „notorischen Störenfried". In den allermeisten Fällen lässt sich ein Konflikt jedoch früher lösen: durch ein klärendes Gespräch, eine saubere Beschlusslage und eine Verwaltung, die früh und sachlich vermittelt.

Ein typischer Fall aus der Praxis: Wenn die Duldungspflicht auf das Bedürfnis nach Privatsphäre trifft

Wie die Duldungspflicht in der Praxis konkret wird, zeigt eine Konstellation, die in vielen Gemeinschaften ähnlich vorkommt: In einem Mehrparteienhaus muss eine undichte gemeinschaftliche Abwasserleitung saniert werden, die im Bereich einer einzelnen Wohnung verläuft. Der Eigentümer dieser Wohnung möchte den Handwerkern zunächst keinen Zutritt gewähren – aus nachvollziehbaren Gründen, denn die Arbeiten bedeuten Schmutz, Lärm und einen mehrtägigen Eingriff in sein Bad.

Rechtlich ist die Lage in einem solchen Fall meist eindeutig: Die Sanierung ist eine notwendige Erhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum und ordnungsgemäß beschlossen; der Zutritt ist dann nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG zu dulden. Der betroffene Eigentümer kann ihn nicht mit dem Hinweis auf sein privates Sondereigentum verweigern.

Sinnvoll ist es trotzdem, eine solche Pflicht nicht sofort gerichtlich durchzusetzen, sondern den Weg über Information zu gehen: ein fester, eng abgesteckter Zeitraum, eine klare Beschreibung der Arbeiten, Schutz der betroffenen Räume und die Zusage, Wiederherstellungsarbeiten zügig zu erledigen. Geht die Beeinträchtigung über das zumutbare Maß hinaus, steht dem Eigentümer zudem ein angemessener Ausgleich in Geld zu (§ 14 Abs. 3 WEG). In aller Regel lässt sich der Zutritt auf diese Weise einvernehmlich klären, ohne dass es zu einem Verfahren kommt.

Die Lehre: Eine Duldungspflicht besteht – aber sie lässt sich fast immer einvernehmlich umsetzen, wenn die Verwaltung den betroffenen Eigentümer ernst nimmt, statt nur auf den Paragrafen zu verweisen.

Häufige Fragen (FAQ)

Muss ich Hausgeld zahlen, wenn meine Wohnung leer steht? Ja. Die Hausgeldpflicht knüpft an das Eigentum und den beschlossenen Wirtschaftsplan an, nicht an die Nutzung. Auch bei Leerstand fallen die laufenden Kosten der Gemeinschaft an und sind nach Ihrem Miteigentumsanteil zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG).

Darf ich das Hausgeld kürzen, wenn die Verwaltung schlecht arbeitet oder keine Abrechnung liefert? Nein. Der BGH hat 2025 bestätigt, dass es kein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorschüssen gibt – selbst dann nicht, wenn über Jahre keine Jahresabrechnung erstellt wurde (Urteil vom 14.11.2025, V ZR 190/24). Gegen Versäumnisse der Verwaltung gehen Sie auf anderem Weg vor, etwa über einen Beschluss oder gerichtlich.

Muss ich Handwerker in meine Wohnung lassen? Wenn eine beschlossene oder notwendige Maßnahme am Gemeinschaftseigentum nur über Ihr Sondereigentum möglich ist, ja. Die Duldungspflicht ergibt sich aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Geht der Eingriff über das Zumutbare hinaus, können Sie einen angemessenen Geldausgleich verlangen (§ 14 Abs. 3 WEG).

Gilt ein Beschluss auch für mich, wenn ich dagegen gestimmt habe? Ja. Beschlüsse binden alle Eigentümer, auch die Überstimmten (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Wer einen Beschluss für rechtswidrig hält, muss ihn fristgerecht anfechten; bis zu einer gerichtlichen Ungültigerklärung bleibt er gültig und ist umzusetzen.

Bin ich für meinen Mieter verantwortlich? Gegenüber der Gemeinschaft bleiben Sie als Eigentümer verantwortlich. Sie müssen Ihren Mieter vertraglich auf die Hausordnung verpflichten. Verstößt der Mieter, kann sich die Gemeinschaft an Sie halten.

Hafte ich für die Hausgeldschulden des Voreigentümers, wenn ich eine Wohnung kaufe? Für die reinen Hausgeldrückstände des Vorgängers haften Sie schuldrechtlich nicht. Vorsicht gilt aber bei Nachzahlungen aus einer Jahresabrechnung, die erst nach dem Kauf beschlossen wird: Hier trifft die Nachzahlung denjenigen, der zum Zeitpunkt des Beschlusses Eigentümer ist. Lassen Sie sich vor dem Kauf die Beschlusslage und offene Abrechnungen zeigen.

Muss ich an der Eigentümerversammlung teilnehmen? Eine erzwingbare Pflicht gibt es nicht, aber die Teilnahme ist wichtig: In der Versammlung werden die Beschlüsse gefasst, die Sie anschließend binden – einschließlich Ihres Hausgeldes. Wer fernbleibt, überlässt diese Entscheidungen den anderen.

Fazit

Wohnungseigentum bedeutet Gestaltungsmacht und Verantwortung zugleich. Wer die vier Kernpflichten kennt – Hausgeld zahlen, Beschlüsse einhalten, Rücksicht nehmen, notwendige Maßnahmen dulden – ist vor den häufigsten Konflikten gut geschützt. Die meisten Streitigkeiten in der WEG entstehen nicht aus Bosheit, sondern aus Unkenntnis über genau diese Punkte. Eine Verwaltung, die früh und verständlich informiert, nimmt solchen Konflikten von vornherein die Schärfe.

Sie sind unsicher, welche Pflichten in Ihrer Gemeinschaft konkret gelten, oder es gibt einen Konflikt, der sich festgefahren hat? Schreiben Sie uns – wir schauen uns Ihren Fall an und sagen Ihnen sachlich, wo Sie stehen. Kontakt: info@schussental-immo.de oder über unser Kontaktformular.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Maßgeblich sind immer Ihre Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und die konkrete Beschlusslage Ihrer Gemeinschaft.

Autor: Lukas Oks · Schussental Immobilienverwaltung · Immobilienfachwirt (IHK) · Zuletzt aktualisiert: 17. Juni 2026