Wenn etwas kaputt geht: Wer zahlt was in der Gemeinschaft?
- josefoks27
- 11. Sept.
- 4 Min. Lesezeit
Aktualisiert: vor 5 Tagen
Ein Rohr platzt, das Dach undicht, die Heizungsanlage streikt – früher oder später gibt es in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Schäden oder Reparaturen. Doch dann taucht schnell die Frage auf:
👉 Wer zahlt was?
Ist es Sache des einzelnen Eigentümers, weil der Schaden in seiner Wohnung entstanden ist? Oder muss die Gemeinschaft zahlen, weil das Bauteil zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört?
In diesem Artikel erläutern wir leicht verständlich, wer im Schadensfall haftet, was das Gesetz dazu sagt und wie Streit in der Gemeinschaft vermieden werden kann.
1. Grundsätzliches Verständnis: Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum
Die wichtigste Grundlage zur Kostenverteilung ist die Unterscheidung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum.
📘 Gesetzliche Grundlage:Nach § 5 Abs. 1 WEG umfasst das Sondereigentum die Räume einer Wohnung sowie die Bestandteile, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne das Gemeinschaftseigentum zu beeinträchtigen.
Zum Gemeinschaftseigentum gehören dagegen nach § 5 Abs. 2 WEG alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind – also z. B. Dach, Fassade, tragende Wände, Leitungen, Fensterrahmen, Treppenhaus und Heizungsanlage.
💡 Kurz gesagt:
Schäden am Gemeinschaftseigentum → zahlt die WEG.
Schäden am Sondereigentum → zahlt der einzelne Eigentümer.
2. Wer zahlt was? – Die wichtigsten Fälle im Überblick
a) Schäden am Gemeinschaftseigentum
Wenn das Gemeinschaftseigentum betroffen ist (z. B. Dach, Außenwand, zentrale Heizungsanlage),müssen alle Eigentümer gemeinsam die Kosten tragen – nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG).
Beispiele:
Dach undicht → WEG zahlt die Reparatur.
Fassade bröckelt → WEG zahlt.
Zentralheizung fällt aus → WEG zahlt.
💡 Praxisbeispiel: Nach einem Sturm muss das Dach neu gedeckt werden.Die Gesamtkosten von 12.000 € werden über die Instandhaltungsrücklage finanziert. Falls die Rücklage nicht ausreicht, kann die Gemeinschaft gemäß § 28 Abs. 2 WEG eine Sonderumlage beschließen.
b) Schäden am Sondereigentum
Das Sondereigentum betrifft alles, was sich innerhalb der Wohnung befindet und nicht tragend ist.Dazu gehören z. B. Bodenbeläge, Tapeten, Innentüren, Steckdosen, sanitäre Anlagen oder Einbauküchen.
Entstehen hier Schäden, trägt der jeweilige Eigentümer die Kosten selbst.
Beispiele:
Wasserrohr im Bad (innerhalb der Wohnung) platzt → Eigentümer zahlt.
Fenstergriff defekt → Eigentümer zahlt (sofern nur der Griff, nicht der Rahmen betroffen ist).
Laminatboden durch Feuchtigkeit beschädigt → Eigentümer zahlt.
📘 Gesetzliche Grundlage:
§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet jeden Eigentümer, Schäden zu vermeiden und für die ordnungsgemäße Instandhaltung seines Sondereigentums zu sorgen.
c) Schäden am Gemeinschaftseigentum mit Folgen im Sondereigentum
Häufigster Streitfall:Ein Schaden entsteht am Gemeinschaftseigentum, wirkt sich aber auf das Sondereigentum aus.
💡 Beispiel: Ein Rohr im Estrich (gemeinschaftliches Eigentum) platzt – Wasser dringt in die Wohnung und beschädigt Parkett und Möbel.
➡️ Die Reparatur des Rohres (Gemeinschaftseigentum) zahlt die WEG.
➡️ Der Schaden im Sondereigentum (Boden, Möbel) zahlt der Eigentümer – ggf. übernimmt seine Wohngebäude- oder Hausratversicherung die Kosten.
📘 Rechtliche Grundlage:
Nach § 14 Abs. 2 WEG ist der Eigentümer verpflichtet, Schäden an seinem Sondereigentum selbst zu beseitigen, auch wenn deren Ursache im Gemeinschaftseigentum liegt – es sei denn, die Gemeinschaft hat schuldhaft gehandelt.
💡 Tipp: Im Schadenfall sollte immer geprüft werden, welcher Versicherungsschutz greift:
Gebäudeversicherung der WEG für Schäden am Gemeinschaftseigentum
Hausratversicherung für private Einrichtungsgegenstände
Haftpflichtversicherung, wenn ein Eigentümer oder Handwerker verantwortlich ist
d) Fenster, Balkone & Türen – oft ein Sonderfall
Fenster, Außentüren und Balkonabdichtungen führen regelmäßig zu Diskussionen,weil sie baulich zum Gemeinschaftseigentum gehören, aber nur von einzelnen Eigentümern genutzt werden.
📘 Gesetzliche Grundlage:
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (z. B. Urteil vom 02.03.2012 – V ZR 174/11) zählen Fenster und Außentüren grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie nur einer Wohnung dienen.
Das bedeutet:
Reparaturen oder Austausch → zahlt die Gemeinschaft.
Pflege und Reinigung → ist Sache des jeweiligen Eigentümers.
💡 Praxisbeispiel: In einer 4-Einheiten-WEG ist ein Fensterrahmen morsch. Die WEG beschließt den Austausch über die Rücklage, weil es sich um Gemeinschaftseigentum handelt. Der Eigentümer muss jedoch die neuen Innenfensterbänke selbst bezahlen, da sie Teil seines Sondereigentums sind.
3. Versicherungen – wer springt wann ein?
Eine gute Versicherung schützt die Gemeinschaft und die Eigentümer vor hohen Kosten.
🏢 Gebäudeversicherung (Pflichtversicherung für die WEG)
Deckt Schäden am Gemeinschaftseigentum ab – z. B. durch Brand, Leitungswasser, Sturm oder Hagel.👉 Abschluss erfolgt durch die Gemeinschaft (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG).
🏠 Hausratversicherung (individuell)
Schützt das persönliche Eigentum innerhalb der Wohnung – Möbel, Kleidung, Elektrogeräte etc.
⚙️ Haftpflichtversicherung
Greift, wenn jemand für den Schaden verantwortlich ist (z. B. unsachgemäße Arbeiten oder Fahrlässigkeit).
💡 Tipp: Eigentümer sollten regelmäßig prüfen, ob ihr Versicherungsschutz Schäden durch Gemeinschaftseigentum abdeckt – etwa bei Wasserschäden durch undichte Leitungen.
4. Was passiert, wenn die Gemeinschaft nicht zahlen will?
Wenn die Eigentümergemeinschaft eine notwendige Reparatur am Gemeinschaftseigentum nicht beschließt, kann der betroffene Eigentümer gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG verlangen, dass die Maßnahme durchgeführt wird.
Falls die Gemeinschaft sich weigert, kann der Eigentümer gerichtlich erzwingen, dass die notwendige Instandsetzung erfolgt.
💡 Praxisbeispiel: Ein Eigentümer meldet ein undichtes Dach über seiner Wohnung.Die WEG schiebt die Reparatur immer wieder auf.Nach einem Gerichtsbeschluss muss die Gemeinschaft das Dach instand setzen – denn die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums ist Pflicht (§ 18 Abs. 1 WEG).
5. Häufige Streitpunkte in kleinen WEGs – und wie man sie vermeidet
💡 Tipp: Ein professioneller, transparenter Buchhaltungs- und Verwaltungsservice verhindert Missverständnisse, sorgt für rechtssichere Abrechnungen und schützt Eigentümer vor unnötigem Streit.
6. Fazit – Klarheit schützt vor Konflikten
Ob kleine WEG mit drei Einheiten oder größere Gemeinschaft: Schäden gehören zum Alltag – Streit muss es deshalb nicht geben.
Wer die Grenze zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum kennt,regelmäßig Rücklagen bildet und Beschlüsse ordentlich dokumentiert,sorgt für Fairness, Transparenz und langfristigen Werterhalt der Immobilie.
💬 Kurz gesagt:
Klarheit über Zuständigkeiten spart Geld, Nerven und Zeit – und stärkt das Vertrauen in der Gemeinschaft.
