Wenn etwas kaputt geht: Wer zahlt in der WEG – Gemeinschaft oder Eigentümer?

Kurz gesagt: Bei einem Schaden in der Eigentümergemeinschaft entscheidet zuerst eine Frage darüber, wer zahlt: Gehört das beschädigte Teil zum Gemeinschaftseigentum, zahlt die Gemeinschaft; gehört es zum Sondereigentum, der einzelne Eigentümer. Die Tücke liegt darin, dass vieles, das man für „seine Sache" hält, in Wahrheit Gemeinschaftseigentum ist – allen voran die Fenster. Bei einem Wasserschaden übernimmt die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft die Schäden am Gebäude und an fest Verbautem, die private Hausratversicherung des Eigentümers das bewegliche Inventar. Und in Grenzen kann die Gemeinschaft selbst regeln, wer welche Kosten trägt.

Ein Rohr platzt, das Dach wird undicht, die Heizung streikt – früher oder später trifft es jede Eigentümergemeinschaft. Und sofort steht die Frage im Raum: Wer zahlt das? Die Antwort fällt oft anders aus, als die Beteiligten denken – und genau darin liegt teures Konfliktpotenzial. Die gute Nachricht: Mit einer einzigen Unterscheidung im Kopf lässt sich fast jeder Fall einordnen.

Die Grundregel – und ihre eine Ausnahme

Maßgeblich ist, ob das beschädigte Bauteil zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehört.

Sondereigentum ist im Kern das, was innerhalb Ihrer Wohnung liegt und sich verändern lässt, ohne das Gebäude zu beeinträchtigen: Bodenbeläge, Innenanstrich, Innentüren, sanitäre Einrichtung, die Einbauküche (§ 5 Abs. 1 WEG). Gemeinschaftseigentum ist alles, was für Bestand und Sicherheit des Gebäudes nötig ist oder allen dient – Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Heizungsanlage und das Leitungsnetz (§ 5 Abs. 2 WEG). Daraus folgt: Schaden am Gemeinschaftseigentum → die Gemeinschaft zahlt (verteilt nach Miteigentumsanteilen, § 16 Abs. 2 WEG); Schaden am Sondereigentum → der einzelne Eigentümer. Die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums ist dabei Aufgabe der Gemeinschaft, nicht des Eigentümers, in dessen Wohnung der Schaden zufällig auftritt (§ 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG).

Eine wichtige Ergänzung gleich vorweg, damit kein falscher Eindruck entsteht: Diese Zuordnung bestimmt, wem ein Bauteil gehört. Wer am Ende die Kosten trägt, kann die Gemeinschaft in Grenzen aber selbst anders regeln – dazu unten mehr.

Die häufigsten Irrtümer: Das zahlt die Gemeinschaft

In der Praxis reparieren viele Eigentümer auf eigene Kosten, was eigentlich die Gemeinschaft tragen müsste. Die drei häufigsten Fälle:

Fenster und Außentüren. Sie gehören mitsamt Rahmen zum Gemeinschaftseigentum – auch wenn nur eine Wohnung sie nutzt. Der Bundesgerichtshof hat das ausdrücklich bestätigt (Urteil vom 02.03.2012, V ZR 174/11). Reparatur und Austausch sind also Sache der Gemeinschaft; nur Pflege und Reinigung übernimmt der Eigentümer.

Balkon und Terrasse. Hier hält sich der hartnäckigste Irrtum. Nur der begehbare Bodenbelag und der Innenanstrich sind Sondereigentum (BGH, Urteil vom 15.01.2010, V ZR 114/09). Die tragende Konstruktion, die Brüstung und vor allem die Abdichtung darunter sind Gemeinschaftseigentum – sie schützen die Gebäudesubstanz. Wir erleben das regelmäßig: In einer von uns betreuten Gemeinschaft war der Eigentümer einer Penthouse-Wohnung überzeugt, seine große Dachterrasse sei vollständig „seine Sache". Tatsächlich ist nur der Oberbelag sein Sondereigentum – die Konstruktion und die Abdichtung darunter gehören der Gemeinschaft, die auch für deren Erhaltung aufkommt.

Steig- und Fallleitungen. Die zentralen, durch das ganze Haus verlaufenden Leitungen – Wassersteigleitungen und Abwasser-Fallrohre – sind Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum kann höchstens die dünne Leitung sein, die ab dem ersten Absperrhahn nur Ihre Wohnung versorgt. Abwasserleitungen lassen sich meist gar nicht einzeln absperren und bleiben deshalb in aller Regel Gemeinschaftseigentum, selbst wenn sie durch Ihre Wohnung führen.

Die Linie dahinter ist immer dieselbe: Was die Gebäudehülle, die Substanz oder das gemeinsame Versorgungsnetz betrifft, gehört der Gemeinschaft – unabhängig davon, wer es nutzt.

Wasserschaden: Wer zahlt, und was macht welche Versicherung?

Der Wasserschaden ist der häufigste Streitfall. Trennen Sie zwei Dinge:

Die Reparatur des schadhaften Bauteils zahlt, wem es gehört – beim geplatzten Fallrohr oder der undichten Steigleitung also die Gemeinschaft.

Den Folgeschaden in der Wohnung regelt in erster Linie die Versicherung – und hier ist entscheidend, welche: Die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft übernimmt Schäden am Gebäude und an fest Verbautem (Wände, Decken, fest verlegtes Parkett, Einbauküche, Sanitär). Die private Hausratversicherung des Eigentümers zahlt für das bewegliche Inventar wie Möbel und Geräte.

Eine Feinheit, die viel Ärger erspart: Bei einem echten Rohrbruch – das Rohr bricht oder bekommt Risse – übernimmt die Gebäudeversicherung in der Regel beides, die Reparatur des Rohrs und den Wasserschaden. Ist dagegen nur eine Rohrverbindung oder Dichtung undicht, ohne dass das Rohr selbst gebrochen ist, zahlt die Versicherung oft nur den entstandenen Wasserschaden, nicht aber die Reparatur der undichten Stelle. Und ein schleichendes Leck, das über lange Zeit unbemerkt tropft, gilt schnell als Verschleiß oder Wartungsversäumnis und wird ganz abgelehnt. Deshalb gilt: einen Wasserschaden sofort melden und eindämmen – und im Zweifel in die konkrete Police schauen (Schäden durch Grundwasser oder Starkregen sind etwa nur mit einem zusätzlichen Elementarbaustein gedeckt).

Aus der Praxis: ein undichtes Abwasserrohr

Wie sehr sich Zögern rächt, zeigt ein Fall aus einer Gemeinschaft, die wir übernommen haben.

In einer Erdgeschosswohnung verlief – wie in mehrgeschossigen Häusern üblich – das Abwasser-Fallrohr der oberen Wohnungen. An einer Verbindung war es undicht geworden, und das über lange Zeit; austretendes Abwasser sickerte in einen Nebenraum. Ein solches Fallrohr ist eindeutig Gemeinschaftseigentum – die Sache ging also alle an, nicht nur die betroffenen Eigentümer.

Die vorherige Verwaltung hatte den Schaden weder konsequent verfolgt noch eine Lösung organisiert. Erschwerend kam hinzu, dass vor Ort praktisch nur ein einziger Fachbetrieb infrage kam und das Verhältnis zu ihm zerrüttet war – so steckte alles fest, während der Schaden wuchs. Nachdem wir übernommen hatten, sind wir es sofort angegangen: gemeinsam mit einem spezialisierten Versicherungsmakler einen geeigneten Betrieb gefunden, den Schaden fachgerecht beheben lassen und über die Gebäudeversicherung abgewickelt, die den – inzwischen erheblichen – Schaden übernahm.

Zwei Lehren stecken darin. Auch wenn ein Schaden nur in einer Wohnung sichtbar wird: Liegt die Ursache im Gemeinschaftseigentum, ist es Sache aller. Und ein solcher Schaden braucht eine Verwaltung, die ihn früh meldet, an der Versicherung dranbleibt und hartnäckig nach einer Lösung sucht – woran es in der Praxis am häufigsten scheitert.

Kann man festlegen, dass jeder seine Fenster selbst zahlt?

Hier kommt die eingangs erwähnte Ausnahme. Zwei Dinge muss man auseinanderhalten.

Die Kostenverteilung lässt sich ändern: Die Gemeinschaft kann für einzelne Kostenarten per einfacher Mehrheit beschließen, dass jeder Eigentümer die Kosten der Fenster seiner Wohnung selbst trägt (§ 16 Abs. 2 WEG). Das Bauteil bleibt dabei rechtlich Gemeinschaftseigentum – nur die Rechnung wandert.

Was dagegen nicht geht: ein Fenster per Beschluss zu echtem Sondereigentum zu erklären. Die Eigentumszuordnung lässt sich nicht durch Beschluss ändern, und zwingendes Gemeinschaftseigentum – tragende Teile, Abdichtungen, Fassade, Fenster, Abwasserleitungen – kann sogar eine Teilungserklärung nicht zu Sondereigentum machen. Das räumt mit zwei verbreiteten Irrtümern auf: weder „wir erklären das einfach zu Sondereigentum" noch „es steht in der Teilungserklärung, also stimmt es schon". Und unabhängig von den Kosten bleibt das einheitliche Erscheinungsbild der Fassade Sache der Gemeinschaft – wer Fenster tauscht, darf es nicht eigenmächtig verändern (§ 20 WEG).

Häufige Fragen (FAQ)

Wer zahlt das kaputte Fenster in meiner Wohnung? In der Regel die Gemeinschaft – Fenster sind Gemeinschaftseigentum, auch wenn nur Sie sie nutzen (BGH, V ZR 174/11). Nur Pflege und Reinigung sind Ihre Sache. Anders ist es, wenn die Gemeinschaft die Kosten wirksam per Beschluss auf die Eigentümer verteilt hat.

Sind die Wasserleitungen Gemeinschafts- oder Sondereigentum? Steig-, Fall- und Hauptleitungen sind Gemeinschaftseigentum. Nur die Stichleitung ab dem ersten Absperrhahn, die allein Ihre Wohnung versorgt, kann Sondereigentum sein. Abwasserleitungen bleiben mangels Absperrung meist Gemeinschaftseigentum.

Mein Balkon ist undicht – wer zahlt? Geht es um die Abdichtung oder die Konstruktion, zahlt die Gemeinschaft (BGH, V ZR 114/09). Nur der reine Oberbelag ist Ihr Sondereigentum. Da Undichtigkeiten fast immer die Abdichtung betreffen, ist es überwiegend Sache der Gemeinschaft.

Wasser aus einem Gemeinschaftsrohr hat mein Parkett beschädigt – wer zahlt? Die Reparatur des Rohrs zahlt die Gemeinschaft. Den Schaden am Parkett übernimmt in der Regel die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft: Der Bodenbelag ist zwar Ihr Sondereigentum, gilt versicherungsrechtlich aber als fest verbauter Gebäudebestandteil und ist darüber mitversichert. Für bewegliche Dinge wie Möbel ist Ihre eigene Hausratversicherung zuständig.

Wann zahlt die Gebäudeversicherung nicht? Vor allem bei schleichenden Lecks über lange Zeit (gilt als Verschleiß), bei reiner Undichtigkeit ohne Rohrbruch für die Reparatur der Stelle selbst, sowie bei Grundwasser oder Starkregen ohne Elementarbaustein. Bei grober Fahrlässigkeit kann sie kürzen.

Was, wenn die Gemeinschaft eine nötige Reparatur nicht angeht? Jeder Eigentümer kann eine ordnungsmäßige Erhaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG) und den Beschluss notfalls gerichtlich ersetzen lassen (§ 44 WEG). Oft genügt aber schon eine Verwaltung, die die Maßnahme fachlich klar vorbereitet, damit die Mehrheit sie mitträgt.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die genaue Zuordnung hängt auch von Ihrer Teilungserklärung ab.

Streit oder Unklarheit über einen Schaden in Ihrer Gemeinschaft? Schreiben Sie uns Ihren Fall kurz an info@schussental-immo.de oder über das Kontaktformular auf schussental-immo.de. Wir sagen Ihnen, wer zuständig ist und was die Versicherung übernehmen sollte – und begleiten einen Verwalterwechsel, falls Ihre bisherige Verwaltung solche Fälle liegen lässt, unkompliziert und gründlich.

Autor: Lukas Oks · Schussental Immobilienverwaltung · Veröffentlicht: 12. September 2025 · Zuletzt aktualisiert: 15. Juni 2026