Modernisierung vs. Instandsetzung: Diese Unterscheidung sollten Eigentümer kennen
- josefoks27
- 27. Okt.
- 3 Min. Lesezeit
Aktualisiert: vor 5 Tagen
In jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kommt irgendwann der Punkt, an dem etwas am Gebäude erneuert oder verbessert werden muss. Doch ist das eine Instandsetzung – also die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands – oder schon eine Modernisierung, bei der die Wohnqualität oder Energieeffizienz verbessert wird?
Die Unterscheidung ist nicht nur theoretisch wichtig, sondern hat konkrete Auswirkungen auf Beschlüsse, Kostenverteilung und Zuständigkeiten. Wer die gesetzlichen Grundlagen kennt, vermeidet Streit und sorgt für reibungslose Entscheidungen in der Eigentümerversammlung.
1. Instandhaltung und Instandsetzung – gesetzliche Pflicht der Gemeinschaft
Nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG gehört die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu den Kernpflichten der Eigentümergemeinschaft.
Das bedeutet: Alles, was der Erhaltung des vorhandenen Zustands dient, ist grundsätzlich eine Aufgabe der Gemeinschaft.
Beispiele für Instandsetzung:
Reparatur eines undichten Dachs
Austausch einer defekten Heizungsanlage durch ein gleichwertiges Modell
Erneuerung der Fassade in gleicher Bauweise
➡️ Ziel: Der ursprüngliche Zustand wird wiederhergestellt, nicht verbessert.
💡 Praxisbeispiel:Wenn das Dach durch Sturm beschädigt wurde und neue Dachziegel gleicher Art eingesetzt werden, handelt es sich eindeutig um eine Instandsetzung. Die Kosten tragen alle Eigentümer nach dem gültigen Kostenverteilungsschlüssel (§ 16 Abs. 2 WEG).
2. Modernisierung – Verbesserung statt Wiederherstellung
Eine Modernisierung geht über die bloße Instandsetzung hinaus. Sie verbessert den Gebrauchswert, die Energieeffizienz oder den Wohnkomfort der Immobilie.
📘 Gesetzliche Grundlage: Nach § 20 Abs. 1 und 2 WEG dürfen Eigentümer bauliche Veränderungen beschließen, wenn sie der Modernisierung oder Anpassung an den Stand der Technik dienen.
Beispiele für Modernisierung:
Einbau einer energieeffizienten Wärmepumpe
Installation einer Photovoltaikanlage
Wärmedämmung der Fassade
Austausch alter Fenster gegen dreifach verglaste Modelle
Einbau einer Ladesäule für E-Autos
➡️ Ziel: Verbesserung der Wohnqualität oder Energieeffizienz – nicht nur Wiederherstellung.
💡 Praxisbeispiel:Wird eine alte Heizungsanlage durch eine moderne, energiesparende Variante ersetzt, liegt eine Modernisierung vor – auch wenn die alte Anlage defekt war.
3. Der feine Unterschied: Warum die Abgrenzung so wichtig ist
Die Unterscheidung zwischen Instandsetzung und Modernisierung ist entscheidend, weil sie über Beschlussfassung und Kostenverteilung bestimmt.
➡️ Praktische Folge: Eine neue Maßnahme kann nur beschlossen werden, wenn sie ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und die Mehrheit der Eigentümer zustimmt.
4. Sonderfall: Instandsetzung mit modernisierender Wirkung
In der Praxis überschneiden sich Instandsetzung und Modernisierung häufig. Wird ein Bauteil ohnehin erneuert, kann gleichzeitig eine Verbesserung erfolgen.
📘 Rechtliche Grundlage: Laut § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG darf die Gemeinschaft eine Modernisierung mit einfacher Mehrheit beschließen, wenn sie gleichzeitig der Instandhaltung dient und die Kosten wirtschaftlich vertretbar sind.
💡 Praxisbeispiel: Das Dach muss wegen Altersschwäche neu gedeckt werden. Die Eigentümer entscheiden sich, zusätzlich eine Dämmung einzubauen, um Energie zu sparen.➡️ Diese Maßnahme ist eine Instandsetzung mit modernisierender Wirkung. Die Kosten dürfen anteilig auf alle Eigentümer umgelegt werden, da sie Teil der ordnungsgemäßen Verwaltung ist.
5. Kostenverteilung: Wer zahlt was?
Die Kostenverteilung richtet sich grundsätzlich nach § 16 Abs. 2 WEG – also nach den Miteigentumsanteilen. Bei Modernisierungen kann die Gemeinschaft jedoch abweichende Vereinbarungen oder Beschlüsse treffen, insbesondere wenn einzelne Eigentümer stärker profitieren.
📘 Beispiel nach § 21 Abs. 2 WEG: Wenn beispielsweise nur die Eigentümer mit Garagen von einer Wallbox-Installation profitieren, können diese auch allein die Kosten tragen.
💡 Praxisbeispiel: In einer WEG mit sechs Parteien wollen zwei Eigentümer eine Wallbox installieren. Die Gemeinschaft stimmt zu – die Kosten tragen nur die Nutzer. So wird das Gemeinschaftseigentum geschützt, während individuelle Bedürfnisse berücksichtigt werden.
6. Beschlussfassung und rechtssichere Umsetzung
Damit Modernisierungen oder Instandsetzungen rechtssicher beschlossen werden, muss die Eigentümerversammlung ordnungsgemäß einberufen und protokolliert werden (§ 24 und § 25 WEG).
Wichtige Schritte:
Klare Definition der Maßnahme: Handelt es sich um Instandsetzung oder Modernisierung?
Kostenaufstellung: Transparente Darstellung der finanziellen Auswirkungen.
Mehrheitsbeschluss: Je nach Art der Maßnahme einfache oder qualifizierte Mehrheit.
Dokumentation: Beschlüsse schriftlich festhalten, Angebote und Planungen beifügen.
💡 Tipp: Eine sorgfältige Protokollierung schützt die Gemeinschaft vor späteren Anfechtungen (§ 23 Abs. 4 WEG).
7. Fördermöglichkeiten für Modernisierungen
Viele energetische Modernisierungen können über staatliche Förderprogramme (z. B. KfW oder BAFA) bezuschusst werden.Zwar ist das kein direkter Bestandteil des WEG-Rechts, doch sollte die Gemeinschaft diese Optionen stets prüfen – sie können die Kosten erheblich senken und den Beschluss erleichtern.
💡 Praxisbeispiel: Eine kleine WEG plant den Austausch der alten Heizungsanlage gegen eine Wärmepumpe. Durch BAFA-Förderung sinken die Investitionskosten um 25 %. So stimmen auch skeptische Eigentümer zu, weil der finanzielle Aufwand überschaubar bleibt.
8. Fazit – Klarheit schafft Einigkeit
Die Grenze zwischen Instandsetzung und Modernisierung ist oft fließend, aber rechtlich entscheidend.Während Instandsetzungen den Erhalt des Gebäudes sichern, steigern Modernisierungen dessen Wert und Zukunftsfähigkeit.
Wer die Unterschiede kennt und Beschlüsse sorgfältig vorbereitet, vermeidet Konflikte, spart Kosten und sorgt für eine nachhaltige Entwicklung der Immobilie.
