Energetische Sanierung in kleinen WEGs: Was Sie als Eigentümer wissen sollten

Energieeffizienz ist längst kein Trend mehr – sie ist ein zentraler Bestandteil moderner Immobilienbewirtschaftung. Gerade für kleine Eigentümergemeinschaften stellt sich oft die Frage: Lohnt sich eine energetische Sanierung, und was ist dabei rechtlich zu beachten?

Ob neue Fenster, Fassadendämmung oder der Austausch der Heizungsanlage – jede Maßnahme wirkt sich auf die Betriebskosten, den Wohnkomfort und den Wert der Immobilie aus. Doch der Weg dorthin ist für viele kleine WEGs mit Unsicherheiten verbunden.

1. Gesetzliche Grundlage: Energetische Sanierungen sind Gemeinschaftssache

Energetische Sanierungen betreffen in der Regel das Gemeinschaftseigentum – also Teile des Gebäudes, die allen Eigentümern gehören (z. B. Dach, Fassade, Heizung, Fensterrahmen).

Laut § 20 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gilt:

„Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die der nachhaltigen Erhaltung oder Verbesserung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen.“

Energetische Sanierungen fallen genau unter diese Regelung, da sie zur Verbesserung der Energieeffizienz beitragen.

Beispiel aus der Praxis: In einer 3-Einheiten-WEG soll die alte Ölheizung durch eine moderne Wärmepumpe ersetzt werden. Da die Heizungsanlage zum Gemeinschaftseigentum gehört, kann ein Eigentümer die Maßnahme beantragen. Wird sie als „angemessen“ eingestuft, kann die Gemeinschaft mit einfacher Mehrheit darüber beschließen (§ 20 Abs. 2 WEG).

2. Beschlussfassung: Wie Eigentümer richtig entscheiden

Früher war für bauliche Veränderungen eine Einstimmigkeit erforderlich – das führte häufig zu Blockaden. Seit der WEG-Reform 2020 reicht nun in vielen Fällen eine einfache Mehrheit der Stimmen.

Gemäß § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG gilt:

„Über Maßnahmen der Modernisierung kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.“

Das bedeutet: Wenn die Mehrheit der Eigentümer zustimmt, darf die Maßnahme umgesetzt werden – auch wenn einzelne Eigentümer dagegen sind.

💡 Wichtig: Kosten und Nutzen müssen verhältnismäßig sein. Eine teure Fassadendämmung bei einem Haus mit minimalem Energieverbrauch könnte als „unangemessen“ gelten.

Praxisbeispiel: Drei Eigentümer wollen neue Fenster. Zwei stimmen zu, einer lehnt ab. Die Maßnahme ist beschlossen. Die Kosten werden nach dem üblichen Kostenverteilungsschlüssel getragen, es sei denn, die Gemeinschaft beschließt eine andere Aufteilung (§ 21 Abs. 2 WEG).

3. Kostenverteilung: Wer zahlt was?

Grundsätzlich werden die Kosten nach dem Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 2 WEG) verteilt. Doch die Eigentümer können auch abweichende Vereinbarungen oder Beschlüsse treffen.

Beispielsweise können Eigentümer, die besonders profitieren, einen größeren Anteil übernehmen (§ 21 Abs. 2 Satz 1 WEG).

Praxisbeispiel:Bei einer Dachsanierung mit zusätzlicher Wärmedämmung profitiert vor allem die Dachgeschosswohnung. Die Eigentümergemeinschaft kann beschließen, dass dieser Eigentümer einen höheren Anteil trägt – etwa 40 % statt 33 %.

💡 Tipp: Eine klare Beschlussfassung zur Kostenverteilung schützt vor späteren Streitigkeiten.

4. Förderungen & Finanzierung: Staatliche Unterstützung nutzen

Energetische Sanierungen werden von Bund, Ländern und Kommunen vielfach gefördert. Besonders wichtig sind:

• KfW-Programme (z. B. „BEG Wohngebäude“ für Zuschüsse und Kredite)

• BAFA-Förderung für Heizungsmodernisierung (z. B. Wärmepumpen, Solarthermie)

• Steuerliche Förderung nach § 35c EStG für energetische Einzelmaßnahmen

Praxisbeispiel: Eine 4-Einheiten-WEG beschließt den Austausch der Gasheizung gegen eine Wärmepumpe. Über die BAFA-Förderungerhält sie 30 % Zuschuss. Durch einen zinsgünstigen KfW-Kredit wird der Eigenanteil planbar und bezahlbar.

💡 Tipp: Förderanträge müssen vor Beginn der Maßnahme gestellt werden! Ein Energieberater kann dabei helfen, die optimale Förderkombination zu finden.

5. Energieausweis & Informationspflichten

Nach Abschluss einer größeren Sanierung muss der Energieausweis aktualisiert werden (§ 80 Gebäudeenergiegesetz – GEG).

Auch Eigentümer, die ihre Wohnung verkaufen oder vermieten, sind verpflichtet, aktuelle Energiekennwerte anzugeben (§ 87 GEG).

💡 Beispiel:Nach der Dämmung der Fassade und dem Tausch der Fenster ändert sich der Energieverbrauch deutlich. Der Energieausweis muss erneuert werden, um den neuen Standard korrekt auszuweisen.

6. Vorteile energetischer Sanierungen – besonders für kleine WEGs

Energetische Maßnahmen sind nicht nur gesetzlich erwünscht, sondern wirtschaftlich klug. Sie bieten gleich mehrere Vorteile:

✅ Wertsteigerung der Immobilie: Modernisierte Gebäude erzielen höhere Verkaufspreise und sind zukunftssicher.

✅ Reduzierte Nebenkosten: Energieeffiziente Gebäude senken Heizkosten dauerhaft – das entlastet Eigentümer und Mieter.

✅ Beitrag zum Klimaschutz: Nachhaltige Energieverwendung stärkt den ökologischen Fußabdruck der Gemeinschaft.

✅ Mehr Wohnkomfort: Moderne Fenster und Dämmungen sorgen für ein angenehmes

Raumklima und weniger Lärm.

7. Häufige Stolperfallen und wie Sie sie vermeiden

1. Fehlende Beschlussfassung – ohne gültigen Beschluss keine Rechtssicherheit.

2. Unklare Kostenaufteilung – unbedingt im Beschluss klar regeln.

3. Nicht beantragte Fördermittel – rechtzeitig vor Beginn prüfen.

4. Mangelnde Kommunikation – alle Eigentümer frühzeitig einbeziehen.

5. Fehlerhafte Umsetzung – nur Fachfirmen mit Energieeffizienz-Kompetenz beauftragen.

💡 Tipp: Eine professionelle Buchhaltungs- und Verwaltungsunterstützung sorgt für korrekte Abrechnung und Nachvollziehbarkeit – besonders in kleinen WEGs.

Fazit – Energetische Sanierung lohnt sich doppelt

Energetische Sanierungen sind gesetzlich abgesichert, wirtschaftlich sinnvoll und ökologisch notwendig. Besonders in kleinen Eigentümergemeinschaften bieten sie eine große Chance, Wert, Komfort und Nachhaltigkeit langfristig zu steigern.

Wer rechtzeitig plant, transparent entscheidet und Förderungen nutzt, profitiert mehrfach – finanziell, ökologisch und gemeinschaftlich.