Streit um Hausgeld, Nebenkosten oder Rücklagen: So bleibt die WEG handlungsfähig

Kurz gesagt: Geld ist der häufigste Streitpunkt in einer Eigentümergemeinschaft – zu hohe Vorschüsse, ein als ungerecht empfundener Verteilerschlüssel, eine umstrittene Sonderumlage. Die wichtigste Regel dabei: Wer mit der Abrechnung oder dem Schlüssel nicht einverstanden ist, darf das Hausgeld trotzdem nicht einbehalten. Beschlossene Vorschüsse sind zu zahlen (§ 28 Abs. 1 WEG); ein Zurückbehaltungsrecht ist ausgeschlossen. Einwände gehören in eine fristgerechte Anfechtungsklage, nicht in eine Zahlungsverweigerung. So bleibt die Gemeinschaft zahlungsfähig – und der Streit wird auf dem richtigen Weg ausgetragen.

Kein Thema sorgt in Eigentümergemeinschaften für so viel Streit wie Geld. Und kein Streit ist so gefährlich: Wenn Eigentümer aus Protest aufhören zu zahlen, kann die Gemeinschaft ihre eigenen Rechnungen nicht mehr begleichen – Versicherung, Heizung, Handwerker. Das Gesetz gibt deshalb einen klaren Weg vor, der die Gemeinschaft zahlungsfähig hält, während der Streit geklärt wird.

Der wichtigste Grundsatz: erst zahlen, dann streiten

Die Vorschüsse, die im Wirtschaftsplan beschlossen sind, muss jeder Eigentümer zahlen (§ 28 Abs. 1 WEG) – und zwar so lange, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird. Wer die Abrechnung oder den Verteilerschlüssel für falsch hält, darf das Hausgeld deshalb nicht kürzen oder einbehalten.

Das hat der Bundesgerichtshof zuletzt im November 2025 noch einmal ausdrücklich bestätigt: Ein Zurückbehaltungsrecht am Hausgeld ist generell ausgeschlossen – selbst dann, wenn die Gemeinschaft über Jahre keine Jahresabrechnung erstellt hat oder der Eigentümer eigene, sogar rechtskräftig festgestellte Ansprüche gegen sie hat. Der Grund ist der Schutz der Liquidität: Würde jeder bei einem Streit die Zahlung einstellen, wäre die Gemeinschaft sofort handlungsunfähig. Aufrechnen darf man gegen das Hausgeld nur mit Forderungen, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind – in der Praxis ein seltener Ausnahmefall.

Die Botschaft ist also einfach: Erst zahlen, dann auf dem geregelten Weg streiten.

Streit um den Verteilerschlüssel: der richtige Weg

Die Kosten werden grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen verteilt (§ 16 Abs. 2 WEG), soweit die Teilungserklärung oder ein Beschluss nichts anderes regelt. Wer diesen Schlüssel für ungerecht hält, hat zwei legitime Wege – und keiner davon ist die Zahlungsverweigerung:

• Anfechten: Einwände gegen die Höhe oder den Verteilerschlüssel einer Abrechnung gehören ausschließlich in eine Anfechtungsklage gegen den Beschluss – und die muss binnen eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden (§ 45 WEG). Bis zu einer Änderung gilt der bestehende Schlüssel; eine Änderung wirkt nicht rückwirkend.

  
  

• Ändern lassen: Ist ein Schlüssel tatsächlich unpassend, kann die Gemeinschaft die Verteilung für einzelne Kostenarten per einfacher Mehrheit anpassen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Das ist der konstruktive Weg, der für die Zukunft Klarheit schafft.

Wenn ein Eigentümer nicht zahlt

Bleibt ein Eigentümer das Hausgeld schuldig, darf die Gemeinschaft das nicht aus falscher Rücksicht laufen lassen – jeder ausstehende Betrag fehlt am Ende allen anderen. Die Verwaltung muss die Rückstände konsequent eintreiben, üblicherweise in dieser Reihenfolge:

1. Gespräch – die Gründe klären, oft lässt sich eine Ratenzahlung vereinbaren.

2. Mahnung mit klarer Frist.

3. Gerichtliche Geltendmachung und notfalls Zwangsvollstreckung.

   
   

Die übrigen Eigentümer haften nicht unmittelbar für den Anteil des Säumigen – aber sein Ausfall reißt ein Liquiditätsloch, das die Gemeinschaft überbrücken muss. Genau deshalb ist frühes, konsequentes Handeln der Verwaltung so wichtig. Übrigens: Beim Verkauf einer Wohnung übernimmt der Käufer nicht automatisch die Altschulden des Verkäufers – mehr dazu im Beitrag Hausgeld, Rücklagen und Sonderumlagen.

Streit um die Rücklage und Sonderumlagen

Eine angemessene Erhaltungsrücklage anzusparen, gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), und jeder Eigentümer hat Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft ordnungsmäßig verwaltet wird (§ 18 Abs. 2 WEG) – also auch darauf, dass überhaupt eine angemessene Rücklage existiert.

Streit entzündet sich meist an der Höhe: Den einen ist sie zu niedrig, weil sie eine Sonderumlage fürchten; den anderen zu hoch, weil das Geld „nur herumliegt". Entschieden wird per Beschluss. Wer ihn für unangemessen hält, kann ihn anfechten – aber bis dahin gilt er, und gezahlt wird. Dasselbe gilt für eine Sonderumlage, mit der ein konkreter, im Wirtschaftsplan nicht gedeckter Bedarf finanziert wird: Ist sie wirksam beschlossen, ist sie zu zahlen – auch von denen, die dagegen gestimmt haben.

Wie die Gemeinschaft handlungsfähig bleibt

Das ganze System funktioniert nur, wenn zwei Dinge zusammenkommen: Alle zahlen ein, und Streit wird auf dem geregelten Weg ausgetragen statt durch Zahlungsstopp. Eine gute Verwaltung sorgt für beides. Nachvollziehbare, transparente Abrechnungen lassen viele Konflikte gar nicht erst entstehen – das meiste Misstrauen kommt aus dem Gefühl, etwas nicht zu verstehen. Und ein konsequentes, faires Mahnwesen hält die Gemeinschaft auch dann liquide, wenn es einmal hakt.

Häufige Fragen (FAQ)

Darf ich mein Hausgeld kürzen, wenn ich die Abrechnung für falsch halte? Nein. Beschlossene Vorschüsse sind zu zahlen (§ 28 Abs. 1 WEG); ein Zurückbehaltungsrecht ist ausgeschlossen. Halten Sie die Abrechnung für fehlerhaft, müssen Sie den Beschluss fristgerecht anfechten – die Zahlung dürfen Sie nicht verweigern.

Ich finde den Verteilerschlüssel ungerecht – was kann ich tun? Sie können den Beschluss binnen eines Monats anfechten (§ 45 WEG) oder in der Gemeinschaft eine Anpassung des Schlüssels für einzelne Kostenarten beantragen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Bis zu einer Änderung gilt der bisherige Schlüssel.

Was passiert, wenn ein Eigentümer nicht zahlt? Die Gemeinschaft treibt den Rückstand ein – vom Gespräch über die Mahnung bis zur Klage und Zwangsvollstreckung. Die anderen Eigentümer haften nicht direkt für seinen Anteil, müssen den Ausfall aber zwischenzeitlich auffangen.

Muss ich eine Sonderumlage zahlen, auch wenn ich dagegen gestimmt habe? Ja, sofern sie wirksam beschlossen wurde. Ein Beschluss bindet auch die Überstimmten. Halten Sie ihn für rechtswidrig, bleibt nur die fristgerechte Anfechtung.

Wie hoch muss die Erhaltungsrücklage sein? Sie muss „angemessen" sein (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) und wird per Beschluss festgelegt. Was angemessen ist, richtet sich nach Alter und Zustand des Gebäudes sowie dem absehbaren Erhaltungsbedarf – eine feste gesetzliche Mindesthöhe gibt es nicht.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

In Ihrer Gemeinschaft gibt es Streit ums Geld – oder einen Eigentümer, der nicht zahlt? Schreiben Sie uns kurz Ihre Situation an info@schussental-immo.de oder über das Kontaktformular auf schussental-immo.de. Wir sorgen für nachvollziehbare Abrechnungen, die Streit vermeiden, und treiben Rückstände konsequent und fair ein. Wie die Jahresabrechnung aufgebaut ist, lesen Sie in unserem weiteren Beitrag.

Autor: Lukas Oks · Schussental Immobilienverwaltung · Zuletzt aktualisiert: 16. Juni 2026